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      農村房屋買賣合同糾紛

      來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

      代 理 詞

      尊敬的審判長:

      我接受上訴人張某的委托,作為其二審代理人,現根據法庭調查的情況,結合本案的事實和法律規定現發表如下代理意見,請在做出判決時參考:

      一、自簽訂《協議書》到現在,被上訴人全家一直都不是某村集體經濟組織成員,不享有八家村集體經濟組織成員的土地和房屋方面的權益,《協議書》和《買賣房屋草契》違反國家法律強制性規定,當屬無效。

      根據《土地管理法》第四十三條規定, 任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

      所以,建設住宅必須使用“本集體經濟組織的土地”

      本集體組織以外的成員又分為城鎮居民和外村村民。關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題,現在司法實踐中普遍認為:集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房,但不得出讓、轉讓或出租,因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。與本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效,所以,在農村集體土地上所建住宅的買賣合同,導致了非本集體經濟組織成員,占有該集體經濟組織的土地的結果,也就由于違反法律禁止性規定。

      城鎮居民購買農村房屋的合同無效,在此不必累述。

      從農村宅基地的申請上看,國家對宅基地的申請是嚴格控制的。城市居民或外村村民不享有本村宅基地的申請或分配的資格。如果《協議書》有效,實質上是變相地將本村集體經濟組織的土地使用權轉讓于非本村集體經濟組織成員。

      涉案的房屋所占用宅基地權屬歸某村集體所有,宅基地的使用權是某村集體經濟組織成員專屬享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非某村集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

      現在,某村委會和經濟合作社證明:被上訴人至今不是某村集體經濟組織成員。

      再根據《合同法》第四十四條規定,依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。第五十二條規定, 有下列情形之一的,合同無效:

      (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

      (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩蓋非法目的;

      (四)損害社會公共利益;

      (五)違反法律、行政法規的強制性規定。

      再根據《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定, 依法改變土地權屬和用途的,應當辦理土地變更登記手續。

      還有《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定, 依法改變土地所有權、使用權的,因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更,自變更登記之日起生效。

      所以,《協議書》的標的禁止買賣,且《協議書》履行中也沒有按上述法律法規的規定辦理變更登記,故《協議書》無效。

      二、《協議書》和《買賣房屋草契》是以合法形式掩蓋非法目的。

      被上訴人原是朝陽區洼里鄉仰山村北隊175號居民,在仰山村已經享受了宅基地的權益,原宅基地和房屋因為拆遷已經得到了賠償,也就是說,原宅基地有償轉讓,按著《土地管理法》第六十二條第三款的規定,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?!蛾P于加強農村宅基地管理的意見》【國土資〔2004〕234號】第(五)嚴格宅基地申請條件。堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過省(區、市)規定的標準。各地應結合本地實際,制定統一的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。

      農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準。

      2006-09-18《關于加強農村宅基地審批管理有關問題的通知》

      第二條規定:宅基地的申請主體必須是本集體經濟組織內的農村村民,本集體經濟組織以外的農村村民或居民不得申請使用宅基地建設住宅,否則應依法辦理征地手續。

      《協議書》得到履行的結果是,實質上被上訴人變相取得了非本集體經濟組織的農村宅基地。且取得某村集體宅基地的方式不是拆遷安置,而是非法買賣。

      而本案中被上訴人依《協議書》的“合法”形式,達到了在北京享受兩宗宅基地的非法目的。

      村委會、鎮政府無權審批村宅基地轉讓的手續,權力在區縣政府。

      既然被上訴人已經農轉工人自謀職業,且在朝陽區洼里鄉仰山村享受了一次宅基地被占用的補償,現在又通過《協議書》變相取得農村宅基地的使用權。這顯然是通過非法手段,達到非法侵占國家或集體利益的目的。被上訴人一家違反法律規定,享受二宗宅基地,導致上訴人一家一宗宅基地也沒有。侵犯了上訴人的作為某村集體經濟組織成員的合法權利,導致上訴人無家可歸。

      現被上訴人因在朝陽區仰山村拆遷得到了賠償,在京有多處住宅,而上訴人卻無家可歸。此案雖小,但關乎上訴人一家及其三哥張榮九一家的生存問題。處理不公,可能導致惡劣的社會后果和影響,特請貴院本著法律、公平、公正促進和諧和精神,判決撤銷原判決,改判決全面支持上訴人的一審訴訟請求。

      以上意見,敬請采納。

      原告 張某的代理人:

      2011年 月 日

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